谈高校学生公寓建设投资控制

浙江工业大学浙西分校 李燕 胡云世 邱洪林

   

    最近几年，随着我国普通高等院校的快速发展，许多省份正在积极建设新的高教园区，而学生公寓建设是高等院校校园建设的一个重要内容，在整个校园建设中占有较大比重．因此，目前高等院校普遍感到资金紧张，如何有效地进行投资控制就显得尤为重要。通过多年的工程建设经验，笔者认为，以下环节是加强学生公寓建设的重要途径。

  一、搞好投资策划

  建设项目投资是指从项目开始建设到项目建设完毕所花费的全部费用。做好投资策划最关键的任务就是确定各投资构成．学生公寓项目的投资构成主要有。设备、工器具投资；建筑安装工程投资：工程建设其他投资；建设期贷款利息。学生公寓构成项目有如下特点：

    (1)设备、工器具投资。学生公寓和其它普通宿舍相比，每间一般只容纳4名学生。按照目前的生活水平它应具备盥洗、电视、电话、网络通讯等功能。

    (2)建筑安装工程投资。学生公寓和其他民用建筑(如住宅)相比，一个显著的不同就是学生一入学即可入住，因此它的内部装修必须具备一定的标准，如走廊顶棚由于管线较多

必须吊顶，地面必须便于清洁、耐冲洗，笔者认为水磨石不失为一种既经济又符合使用要求的做法，卫生间、洗脸间墙面则用贴面砖。

    (3)工程建设其他投资；①土地使用费，为获得土地使用权的费用，可尽量获得政府支持，从而降低土地使用费。②与项目建设有关的费用，如建设单位管理费、勘察设计费、监

理费、配套建设费用、财务费用．在这些费用中难以确定的是财务费用。公寓建设作为高校后勤社会化的一个窗口，可采用多种途径引进建设资金，缩短建设周期，降低财务费用。③

与项目未来生产经营有关的费用，在公寓建设中一个内容是学生生活家具购置费用，如床铺、电脑学习桌、衣柜、吊扇等。

  二、投资模式的选择

  1．投资一效益分析

  按照动态分析法，建设项目的投资回收期应小于或等于标准投资回收期．某校建设一幢6000平方米的公寓，总投资为507万元。构成如表l所示。

 

表1  某校学生公寓投资构成

序号	费用名称	费用/万元	备注
1	建筑工程投资	336.00
2	电视	15.00
3	电脑网络	54.00
4	电话	20.00
5	设备及工器具	52.00
6	工程建设其它投资	32.00
7	总计	507.00	不含土地

 

    该公寓可安排学生数为4人×170=680人，收费标准以每生每年1 200元计算，则每年可回收资金81．63万元，而每年的支出为3．5万元，则年净收入为78．1万元，按年利率4.5％计算，则投资回收期为[lg78.1-lg(78.1-507.*O.045)] lg (1+0.45)=7.84年．(工业项目标准回收期一般小于lOa)笔者认为，此投资回收期是合理的．而且也可解决部分学生的需求，为学生创造良好的学习环境。

    2．建设模式的选择

    (1)社会投资：根据以上的分析．学生公寓的投资效果是明显的。假如采用社会力量投资，那么学校就可以把有限的资金用在教学上，使办学效果更加突出。这也和当前国家倡

导的后勤产业化政策相一致。

(2)学校投资：学校投资一方面可以取得明显的投资效果，另一方面也更加有利于建成后的日常管理.

(3)学校与社会力量相结合：投资主体是学校，但是在我国目前电话、电视的经营是由电信或其他单位负责,对于学校可以采取招标的方式选择一家参与建设和投资,附加条件是电脑网络的布线由他们出资。这样学校总投资会下降.

  三、做好投资控制

  1．投资控制是全过程的控制

  投资控制过程是一个由浅入深、不断深化的过程。不同阶段的控制的深度不同，投资估算的精度也不同。在整个项目投资控制过程中．遵循基本建设程序，我们采用上一阶段的结果来控制下一阶段的活动，在公寓二期建设中控制结果如下：

  可行性研究      投资估算(2000万元)

  初步设计      设计概算(1 850万元)

  施工图设计     施工图预算(1 690万元)

  施工       实际投资(1450万元)

  2．投资控制的重点是项目前期阶段

  资料表明决策阶段、初步设计、技术设计及施工图设计对项目投资的影响程度分别是95％、75％、35％、10％，而施工阶段竟不到l％所以我们的工作重点放在决策及设计阶段，某校在学生公寓一期建设中，每间房间内布设为4个电脑网络点．共计投资54．4万元，投入使用后我们发现实际使用率不高，仅为40％，也就是说，平均每间宿舍内至少有两个点是空闲的，因此在公寓二期建设中，我们把每间房问内电脑网络点布设为2个，二期375个房问共减少点数750个，节省投资60万元。使用后反映良好。

    以设计阶段为工作重点．按我图现行的建筑工程造价构成分析，占最大比例的是建筑安装工程费。而其费用的高低取决于设计阶段．因此。我们要求设计部门和设计人员要在严格

遵守“安全、适用、经济、美观”的前提下选择合理的设计方案．采用现代科技成果，应用价值工程原理优化设计，降低工程造价．如在现浇楼板设计中用冷扎扭钢筋代替普通钢筋·不

仅节约钢筋用量35％，而且提高钢筋与混凝土的协调工作能力，在变形缝设计中采用在普通混凝土中加入UER添加剂构成补偿收束混凝土新技术代替传统的变形缝，不仅节约了投

资、加快了施工速度而且由于建筑立面不设变形缝而更加美观．

    3．做好招投标及合同管理工作是控制的手段

    在项目实施过程中，可以通过组织、技术、经济及合同措施来进行技资控制．如在公寓一期施工招标中，共有7家投标单位参加．在经济标的评定中我们采用7个投标价的平均值

与最低价的平均值作为最佳报价，中标价即建安工程费为560元／m2，而在公寓二期招标中我们采用最低价作为最佳报价，中标价即建安工程费为520元／m2．每平方减少投资40元。节约达7．14％．

    4．做好合同管理、严把签证关是实现投资控制的保障

    在施工中。工程变更是不可避免的，但是必须实事求是按程序办事。严把签证关．值得一提的是我校在项目建设过程中引进效能检察制度，即施工单位与建设单位的纪检部门参

与建设项目管理工作，取得了较好的效果．如在公寓一期建设中合同价(建安工程中标价)为380万元。通过大家的共同努力，最后结算价仅为382万元，投资控制效果明显·

    项目建设中如何解决节约投资，处理好质量、进度与投资的矛盾，是项目管理的首要问题。而遵循基本建设程序，按客观规律办事，是必须遵守的一个原则，只有用前一阶段的结果控制后一阶段的行为，明确投资控制的重点，才能取得良好的投资效果。