北京小区物业撤离停水断电续：业主要罢业委会

    鸿铭物业公司撤离海淀美丽园小区已经3天了，昨天下午3点，小区200多名业主自发成立了业主临时大会，欲罢免业委会，并签名决定召回鸿铭物业还是选择新物业。1378户业主中，已经有近600人签名。
　　物业突然撤离，也给所有的小区抛出了一个新问题：物业突然撤离之后小区几近瘫痪，正说明了建立业委会协会的必要性。这个时候，如果有协会，有一套应急机制支持，会使业主的基本生活秩序有保障。

　　现场

　　业主打横幅要罢业委会
　　“现在物业走了，业委会又总是不露面，业主的权益怎么维护。”昨天是鸿铭物业公司撤离美丽园小区的第三天。昨天下午3点，200多名业主齐聚小区东侧，要求物业和业委会就目前的状况给出解决办法。
　　为了尽快恢复小区正常的生活秩序，美丽园业主们自发成立了业主临时大会，并提出3项议题：是否以2.04元的价格续聘鸿铭物业；是否同意罢免现业主委员会；是否同意重新以招投标的方式选择新的物业公司。
　　到场的业主纷纷签名，并留下家庭住址及联系方式。记者从召集人员处了解到，从前天晚上发起成立临时业主大会到昨天下午3点左右，美丽园1378户业主中，已经有近600人签名。
　　昨天下午4点半左右，情绪激动的业主们举着“成立临时业主大会，还业主正当权益”的条幅，集体来到业委会办公楼门外，很多人高喊“罢免业委会，召开临时业主大会”，场面几近失控。
　　“交纳的物业费要同享受到的服务成正比，在美丽园这样的住宅小区，最开始2.72元的价格并非不能接受。”张大爷是美丽园的老业主了，他认为，降低物业费不一定就能解决问题。“我不反对成立业委会，但它应该是监督并协同物业管理好小区，而不是处处同物业唱反调、对着干，那样的话，最终受连累的还是广大业主。”

　　反应

　　原物业一周内移交设施
　　在小区一栋2层楼的墙上，记者看到一封鸿铭物业公司写给美丽园全体业主的致歉信。
　　致歉信上，鸿铭物业就之前小区内环境设施遭到破坏一事做出如下声明：鸿铭物业绝不会做损害美丽园小区属于全体业主所有公共财产的一草一木、一砖一瓦的事情。我公司决定尊重政府协调，本着对美丽园业主负责的精神，在本月10日以前，将所有设施设备按规定程序整齐完整地移交给托受组织和单位，让美丽园生活尽快稳定。若10日内，接收单位以莫须有的理由拖延移交，我公司将在本月11日注销用水、用电账户。

　　业委会质疑物业突撤离
　　上周五早晨，美丽园的业主被突然停水断电，虽然目前已经暂时恢复供应，楼门口的门禁系统也于昨天下午4点左右正常使用，但楼内电梯仍然无法运行，所有住户还在步行上下楼。
　　“当前最重要的问题，是让小区秩序尽快恢复正常。鸿铭物业应按照北京市建委《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》规定，无条件地回到小区继续履行3个月管理义务。”业委会成员说，鸿铭物业要给业主们留下找到下一任物业的准备时间，而不应该这么随意就甩手不干了。在正式交接完成前，鸿铭物业应对小区管理负全责。

　　各方

　　业委会主任回应罢免说
　　雷霞是美丽园小区业主委员会的主任，她回答业主说，鸿铭物业突然从小区撤离后，业委会马上与北京市建委、海淀区建委、八里庄街道办事处、美丽园居委会等部门召开了紧急会议，就该如何解决目前的困境进行了协商。
　　目前，朝阳区新天第小区业委会主任张大宪联系了20余名保安，新纪元家园业主委员会主任齐建新联系了十余名保洁员，已经入驻美丽园应急。其他方面的管理工作，则由海淀区政府委派的海房物业管理中心暂时接管。
　　雷霞说，业委会只是一个执行机构，不具备管理小区物业工作的资质。对于广大业主们要求立即召开临时业主大会的要求，雷霞表示，业主们如果有什么要求，可就相关的议题进行投票，如果有20%的业主赞成，便可将这一议题在小区内进行公示。在公示满半个月后，召集所有业主投票，若2/3投赞成票，这一议题便能够通过。
　　“我个人并没有权力决定是否能够立即召开临时业主大会，这件事情并非一朝一夕能够解决。”雷霞表示，业委会将继续同海房物业管理中心、鸿铭物业，以及各级相关政府部门协商。之后每天的进展情况都将及时在小区内公示，希望业主给予关注。

　　其他小区应以此为警示
　　昨天下午6点，正在国宾酒店参加《物业管理条例》实施三周年，回顾业主团结互助及申请成立业委会协会座谈会的律师秦兵，在得知美丽园业主和业委会发生冲突后，立即号召会场50余人到美丽园小区声援业委会。
　　新天第小区业委会主任张大宪郑重表示：“首先，我们对美丽园业委会表示声援，同时，也应该看到美丽园出现的问题对我们各小区业委会的工作都是一个警示！”
　　张大宪认为，业委会的确应该给业主办实事，有很多工作需要去做，但是，千万不能忽视了与业主的沟通以及与物业、相关政府部门的沟通。
　　“沟通太关键了，你做了很多工作，但是如果业主们没有了解到你都干了什么，为什么这么干，就很容易产生误解或是矛盾。”张大宪说，与业主之间沟通不畅，很难弄清楚业主的真实意见，作决定的风险全部由业委会来承担，一旦出现问题，业主的反对就不奇怪了。另一方面，和物业方面的沟通也同样重要，一味的对抗不能解决问题。所以，业委会闷头做事是不可取的。

　　此次风波呼唤应急机制
　　观澜国际花园业委会成员魏钢认为，美丽园今天的局面正说明了建立业委会协会的必要性：“物业突然撤出怎么办？这个时候，如果有协会，有一套应急机制支持，业主的基本生活秩序有保障，业委会的工作也比较好开展。”
　　他进一步解释说，业委会协会应该建立起应对“物业突然撤出”的应急机制，当一个小区遭遇此种问题时，协会启动应急机制，协会的相关协作单位，比如保安公司、保洁公司，立即派出工作人员前去维持小区基本生活秩序。同时，魏钢还认为，业委会也应该对各种突发事件有思想准备和具体应对措施，不能事到临头了才着急。

　　“美丽园事件”回顾
　　2005年5月，美丽园业委会将小区物业(鸿铭物业公司)告上法庭，要求退回不合理的物业收费。
　　2005年9月，海淀法院驳回业委会诉讼请求。
　　2005年12月，业委会胜诉，成为北京首个打赢物业费纠纷官司的小区。
　　2006年5月，小区物业提起申诉，同时递交了北京市物业管理协会和5位法学专家签字的意见，北京市一中院裁定该案再审。
　　2006年8月“美丽园案”再审维持原判，物业费单价由每月每平方米2.72元降为1.58元。

　　两百小区代表响应建协会
　　请示报告已经递交北京市建委

　　核心提示
　　昨天下午，全市百余个小区业委会的负责人齐聚国宾酒店，召开《物业管理条例》实施3周年回顾暨北京市业主团结互助大会。
　　会上，业委会负责人发表了致北京市物业行业的一封公开信，并宣布申请成立“北京市业主委员会协会”，200多名各小区业委会的负责人签名响应。

　　“要吸取齐达内的教训”
　　座谈会在国宾酒店的大宴会厅召开，20多个大圆桌旁坐满了人，他们是北京上百家小区的业委会成员、业主代表，不少尚未建立起业委会的小区业主也到会“取经”。此外，还有物业公司、法律界、新闻媒体等各方面的人员参加会议。
　　“业主应该吸取齐达内的教训，冷静第一位，智慧第二位，纠纷少一点，沟通多一点，才可以安居乐业。”朝阳区新天第小区业委会主任张大宪首先发言，幽默的发言令台下笑声一片。
　　张大宪认为，业主要监督物业公司，一定要物业公司公布服务的类别和具体构成，定期由物业财务人员公告物业服务的财务收支情况。同时，对业委会自身也要有监督，业委会的日常支出也要账目公开，而这个监督委员会的成员，不能与业委会的人员重合。

　　宣读致物业的公开信
　　就如何贯彻《物业管理条例》，健翔园小区居民代表大会秘书长任晨光宣读了致北京市物业行业的一封公开信，这也引发了会议的第一个高潮。
　　公开信中提到了物业应该主动为业主组建业委会、把小区公共部位经营收益返还给业主、解决开发商的遗留问题等原则和意愿。
　　“说得太好了，希望物业服务行业协会尽到自己的责任，清查那些不合格的物业服务企业。”大兴区宏盛园小区业委会主任高先生边听发言边对记者说，物业对待业主的态度决定了自己的命运。

　　申请成立“业委会协会”
　　紧接着，光大家园业委会主任陈兵宣布了成立“北京市业主委员会协会”的申请，将整个座谈会推向了高潮，全场掌声雷动。目前，成立“北京市业主委员会协会”的请示报告已递交到北京市建委，报告上有32个业委会的印章。
　　作为业委会协会的参加者之一，张大宪说，政府主管部门可以通过业委会协会，对各小区业委会的工作给予管理、指导。同时，协会也可以保障业主的合法权益。
　　海淀区世纪城小区业主李女士说，物业和业主之间是平等的，既然现在有物业协会，那成立一个业委会协会是合情合理的。
　　“我要感谢新天第家园、新纪元小区、光大家园等小区的兄弟业委会。”依莲轩小区业委会主任何学群以“颁奖仪式”作开场白。她感谢在小区业主大会筹委会成员被打之后，前去探望的各兄弟小区的业委会主任(详见本报5月23日报道)，她激动地表示，虽然物业协会尚未成立，但依莲轩小区已经感受到团结的力量。
　　随后，200多名各小区业委会的代表签名响应成立业委会协会。

　　致物业行业一封公开信(节选)
　　作为物业服务企业，应当清楚自己的角色和地位，企业不是政府机构，也不是业主的主人，而是业主聘请的管家！同时企业应当清楚业主才是社区的主人，是企业服务的对象、利润的来源。
　　北京市社区的物业服务从业人员超过20万人，物业服务企业近3000家，物业服务企业应当清楚自己的职责所在：
　　1.主动为社区业主组建业主委员会、推选业主代表，为召开业主大会提供方便；2.尊重业主对物业服务企业的选聘权和对小区的管理权；3.与业主协商确定收费标准与服务标准，质价相符，充分尊重业主的主导权；4.诚实守信，合法经营，公开账目，自觉自愿接受业主监督，对业主负责；
　　5.把属于业主的公共部位经营收益主动返还给业主；
　　6.利用自己的专业知识，主动为业主提供解决开发商遗留问题的方案，同时也为自己更好地提供服务扫清障碍；
　　7.目光长远，主动与业主及业主的代表机构讨论社区保值与增值的问题，注重社区的长远发展。

　　关于成立《业委会协会》的请示(节选)
　　北京市业主委员会协会是各小区业委会的联合组织，实行团体会员制，以各小区的业主委员会为团体会员，倡导和组织自我服务、自我管理、自我教育。以提高小区物业管理水平、促进各业主委员会之间的交流、增强业主集体决策的能力、维护业主的合法权益和增进小区和谐为宗旨。

　　一、业主委员会协会的主要职能：
　　1.在政府主管部门的领导下，学习、宣传有关物业、物权等方面的政策法规及条例，协助政府制定新的物业服务标准。向政府有关部门反映业主的建议和要求，在政府和业主之间架起沟通的桥梁；
　　2.了解并掌握各小区业主和业主委员会的基本情况，开展专题调研、讨论，解决小区管理中出现的各类问题；
　　3.参与调解因物业管理而引发的各种矛盾、纠纷；
　　4.为优秀小区、优秀物业管理企业的评定提供参考意见；
　　5.为会员小区物业管理水平的提高提供咨询服务，促进会员小区间的交流，举办有关物业管理的专业培训，定期召开年会；6.协助尚未成立业主委员会的小区组建业主委员会；
　　7.向所有小区提供相关咨询服务。
　　
        二、业主委员会协会会员资格：
　　1.已成立并完成备案的业主委员会，经过申请，自动成为团体会员；
　　2.已成立业主大会筹备组、经申请成为准团体会员的，业主委员会备案完成后，报协会核准后自动转为正式团体会员。

　　成立过程
　　在今年3月份的一次业委会主任座谈会上，十余名业委会主任坐在一起商议小区维修资金理财事宜。聊起业委会在处理业主和物业公司纠纷处于弱势地位时，突然有人说“如果能有一个业委会自己的组织该多好”。这个看似无心的建议立即引起了业委会主任的附和。
　　此后几次经验交流会议上，新天第家园业委会主任张大宪、新纪元家园业委会主任齐建新、光大家园业委会主任陈兵坐到一起，探讨此话题。5月中旬，依莲轩业委会成员在选举结束前一天，几名筹备组志愿者被6名男子殴打，张大宪、齐建新、陈兵等人看望了伤者。
　　事后，成立业委会协会一事成了大家共同的话题。5月底，齐建新和陈兵一同来到市民政局，并得到主管部门——市建委的同意。此后短短几天，数十家业委会表示愿意担任发起单位。
　　7月底，申请业委会协会的办公地点确定在新纪元家园业委会。7月30日，在这里，多名业委会主任在请示报告上盖了业委会公章。8月29日，张大宪等3人将申请材料递交到北京市建委。