物管条例三周年反思：物业纠纷频发暴露制度弊端

■物管条例三周年反思（上）
     ９月１日下午，北京市昌平区太平家园小区召开了一场特殊的业主大会。当天，该小区绝大多数业主们并未真正到场，通过几名唱票人和监票人，业主们以书面投票的方式履行了自己的权利。
    “要召集大家亲自来开这样一个会议实在是太难了，几乎没有可能！”太平家园业主委员会（下称业委会）秘书长李有成十分感慨地告诉中国经济时报记者，当天出现的上千张选票，是他和其他业委会成员经过好几个月挨家挨户敲门，费尽周折才收集上来的。
       上述会议决定授权太平家园业委会起诉北京嘉仁物业管理有限公司（下称嘉仁物业），要求法院裁定其移交相关手续和物业用房，最终交出小区管理权。这也意味着太平家园小区业主历时一年多的维权行动又重新回到了起点。
       值得关注的是，这一天，恰好也是我国《物业管理条例》正式实施三周年纪念日。此前几天，《物权法草案》第五次提请全国人大常委会审议。而围绕这两部法律，人们的意见也不少。

业主抱怨
      《物权法草案》四审稿第八十六条对以业主大会或者业委会的名义提起诉讼、申请仲裁的问题作出了规定。对于备受关注的业委会民事主体资格，物权法草案五审稿明确规定：业委会暂不能作诉讼主体。
       全国人大法律委员会有关负责人解释说，法律委员会研究认为，业主大会是业主的自治性组织，业委会是业主大会的执行机构，业主大会或者业委会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上。目前许多小区没有成立业主大会或者业委会，对业主大会或者业委会提起诉讼、申请仲裁的问题以暂不作规定为妥；对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过《民事诉讼法》规定，推选代表人进行诉讼。因此《物权法草案》四审稿第八十六条在第五次审议时被删去。
      “业委会本身就是代表业主利益，受业主委托负责小区事物的。”对于《物权法草案》五审稿关于业主共同权益遭到侵害引起纠纷时，可推选代表人进行诉讼的解释，李有成感到非常郁闷。
      “经业主大会选举产生的代表（业委会）难道不算‘代表’？！那不是开玩笑？经２／３以上业主同意共同推选出来的不成，可以找几个业主代表去，业委会选出来干什么？什么也干不了，还得回头推选，我真感到可笑！”李有成说。
       ２００５年，太平家园业主为炒掉嘉仁物业想过很多办法，包括解除合同、聘请新物业管理公司和起诉至法院等，但是这些办法通通使过一遍之后，非但未能赶走嘉仁物业，李有成等维权积极分子还遭到打击报复。受理此案的昌平区法院也在去年宣布驳回太平家园业委会的诉讼请求，理由是没有诉讼主体资格。遭遇人身伤害和官司挫折的李有成并没有气馁，今年又发动业主投票，决心再诉上法院。
     《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
     “就上述规定而言，我敢说全国很多开发商或者是物业公司都在侵犯业主这种权益。本来是业主的财产，最后被开发商或物业公司掠夺走了。就我们一个小区，会所不算，这种损失目前就已达到１０００多万元。据说，仅会所就卖了大约２７００万元。” 李表示，由于很多公共配套设施设备所有权不明确，即使业主的权益受到侵害，也无法使作为违法主体的开发商或者是物业公司受到法律的惩戒。
       除了上述问题，《物业管理条例》等法律法规缺乏可操作性也是一个值得重视的现象。如《物业管理条例》规定：业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和统筹等方案的决定，都必须经全体业主所持投票权２／３以上通过。
    “业主是一个松散的组织，这些规定固然重要，但到下边没法操作。”李有成认为，条例约束业主的显然太多，约束开发商的几乎没有，业主干什么事情——甚至包括起诉物业或开发商——都必须业主所持投票权２／３以上通过，照这样，业委会就成了一个摆设。“本来可以由业委会去做的事情，结果都得召开业主大会，这不是刁难业主是什么？！”

物业公司不满
    “我认为《物业管理条例》制定得不错。”和李有成比较起来，北京天顺泉物业管理有限公司副经理李龙凯的看法不太一样，不过李龙凯同时亦表示，该条例“实施的可操作性不强，行政主管部门由于人手不够等原因也管理不过来，行政执行力度不够。”
     “拿清理违章建筑这个问题来说，做起来就很难。按道理物业公司对违章建筑应该管，但权力有限，就小区的违章建筑问题，我们也向城管、建委等有关部门反映过，但反映后也落实不了，有关行政主管部门对物业管理工作支持力度还有待加强。”
     “我现在最苦恼的事情一是收费；再就是由于物业管理行业自身水平不高，行业收入水平决定了员工素质不高，这些都是我的烦恼。”
       谈及收费，李龙凯说，“物业公司本来应把工作重心放在服务上，但我们很大精力都用在收费上。本来收费安排一两个人做就行了，但由于收不上来，必须要三四个或者五六个人才行，必须反复、多次上门催收，没人也不行。”
       李龙凯认为，影响到收费的因素一是业主意识不强，有些很小的事情，其实是跟开发商的纠纷，业主也不交费，最终影响到物业公司的运营；另外，入住率低的小区现在也很多，有的业主买了房子之后并不居住；此外眼下通讯方式变化也快，有的业主也不经常来。李的公司曾经起诉过一位拖欠物业费的业主，法院也判了，但是就是找不到人。李坦陈，如今能收到百分之七八十的物业费就算是不错的小区。
       李龙凯介绍，其公司管理的小区属普通住宅小区，１９９７年开始建设，有近１０年的历史，自从改变收费方式，物业收费实行市场调节价后，小区一直没有业委会，虽然业主对成立业委会有一定的积极性，但参与意识不强。“我们很希望小区业委会成立起来，只有业委会成立后许多工作才能开展，不管物业费是降还是升，作为代表物业公司来说，我认为不见得涨钱，但我们希望有业委会，希望它来了解我们的工作，相互增加沟通和理解。”
       另一个棘手的问题是公共维修基金。李龙凯说，很多业主都交了维修基金，但还有一些业主没交，这些维修基金谁去收？许多小区都有一个共同的问题是维修基金管理比较混乱，有的维修基金在开发商手里，有的在小区办。许多业主自己不明白，老说我交了。即使是在小区办，也必须到专用帐户才行。
       两三年前，李龙凯曾经对他管理的小区２３００多户业主维修基金状况做过调查，调查结果表明在册帐户才９００多户，那么还有１４００户的维修基金到什么地方去了，是不是流失了？这些都是很大的问题，该小区由好几个公司开发，现在有的开发商已经不搞房地产开发了，有的则出国了。“一旦维修基金没了怎么办，开发商消失了、或者是破产了怎么办？”李龙凯说，所有这些问题都需要成立业委会才能解决，因为专项维修基金是属于业主所有，物业公司不能也无法越俎代庖。
       还有一种情况是，有的业主欠费欠了好几年之后突然把房子卖了。“以前产权过户，物业费用没交割清，有关部门一般不会为其办理过户手续，但是今年我们就遇到五六户欠费业主顺利地办理了过户手续，公司的费用就这样流失了。这也说明有关行政主管部门管理力度不够。”
       收费难，做物业公司经理更难。李龙凯说，小区设施设备维修、治安这些工作都比较好做，关键是做人的工作比较难，有些问题物业公司确实解决不了，怎么解释也不管用。
       物业纠纷多，诉讼多是近年来物业管理领域一大突出的特点，并且其数量还呈现出迅猛增长的态势。仅以北京宣武区为例，２００３年，该法院受理各类物业管理纠纷案件２６９件；２００４年受理案件猛增至１８５９件；２００５年达到２４０２件；而２００６年１－３月受理的案件数量就已高达９７７件。

制度缺陷
      物业纠纷频发首先引起了律师界和司法界人士的关注与反思。
     “物业管理相关立法，应从物权本身去完善，也就是从区分所有权制度出发，而我国目前完整的物权法体系并没有建立起来，只能通过《合同法》等去调整，这就造成一些不必要的麻烦。”北京仁和律师事务所律师孟宪生如此表示。
       孟宪生强调，应该看到《物业管理条例》对于物业纠纷的解决起到一定作用，但是颁布时没预见到的、一些新的问题又出来了。比如权利主体不明确。物业管理主体首先应该是业主，而不是物业公司，起码业主应算主体之一。孟认为，过去物业纠纷多，从某种角度看则源自“一山不容二虎”。
      “一个主人就好办，业主本身就是小区主人。物业公司按业主大会的决定和意图办事，做完事拿钱。物业管理权事实上是物权的体现，物权如何行使是业主的事，请不请物业公司，请谁，应该完全由业主自己决定，然后通过市场行为去谈判。首先理清关系，再通过合同来约束，事情就变得清楚明了了。然而实际情况往往并非这样，物业公司通常没有把自己的角色摆正，通过拟订一些制度，‘反客为主’，反过来要求业主去遵守和执行。”这样纠纷常常更容易发生。
       孟宪生向记者介绍，在北京密云某物业公司任职的一个朋友最近对他满腹牢骚地说：“我们这里连１０％的物业管理费都收不上来。业主就是不交，服务好也不交。”
       北京物业管理商会前会长于庆新表示，物业费收不上来，可能有两方面的原因：一个是交；一个是收。收的人是否真地提供了好的服务，业主是否知晓，这很重要。做不做是一回事，你做了人家不知道，体会不出来，这就需要沟通。从消费的角度看，与业主对花钱的认识一样，业主把物业管理看作是一种消费行为，消费，那当然是少交为好，不交更好。
       如果从第三方来看，物业管理服务是一种买卖关系，眼下的主要问题是法律对其支持力度不够，在国外，这种支持力度很强。譬如针对物业欠费纠纷，国外有专门的小额负债法庭，这种纠纷审理起来特别迅速，收费也很低，程序很简易；不像国内，可能打一个官司讨回来的钱远不及请律师等花费的诉讼成本高，这还不包括时间成本。
       孟宪生认为，包括《物业管理条例》和《物权法草案》第５稿在内，我国物业管理立法无论是从立法指导思想，还是到具体的制度安排，都存在着一些问题。
      “现有的法规缺乏一个强有力的、科学完整的物业管理理论体系的支持，物业管理理论滞后物业管理实践、滞后物业管理的立法。”北京宣武区法院副院长张美心近日也撰文指出，我国物业管理立法存在凭着感觉立法，具有较浓厚的实用主义色彩，“没有真正寻求到建筑物区分所有权这个物业管理理论的根源，致使各物业管理活动的责任主体法律地位不明确，权利义务不清楚，法律关系不清晰等等，造成许多物业管理热点、难点问题一直困扰着物业管理行业，影响着物业管理的立法，使物业管理裹足不前，无法可持续的健康发展。”
       张美心表示：“与西方发达国家相比，我们的物业管理法律制度处于相对滞后的状态。这在一定程度上对于我国加入ＷＴＯ之后，不断提升我们物业管理行业参与国际物业管理市场竞争有所影响，尤其是在我们与西方发达国家竞争我国物业管理市场时，会使我们处于一个不利的局面。”