替开发商背黑锅？ 物业管理矛盾亟待梳理化解

     《物业管理条例》颁布实施已经三年，小区物业管理中的矛盾日益凸显，北京市政协委员从年初开始，组成规模庞大的联合调研组，针对市民反映强烈的居住小区物业管理状况进行了重点调研，形成北京市政协常委会建议案——
       大西洋新城，是望京地区的高档小区之一，但支付了巨额房款之后，业主们却没买来舒心。业主代表陆颂吴对记者说:“当初开发商承诺的配套设施如小学等，至今还没落实；而落实的独立会所，四层楼有三层都出租给外面开起了餐馆、健身房等，当初向业主承诺的棋牌室、网球室、乒乓球室如今踪影全无。”诸如此类的问题，使一些小区物业纠纷频发不止。
       不仅如此，由于体制不顺、政府职能缺位、开发建设遗留众多问题、物业服务不到位、业主大会难以成立等状况，造成物业纠纷不断。尽管《物业管理条例》颁布实施已经三年，小区物业管理中的矛盾却日益凸显，为此，市政协委员从年初开始，就将几十件提案直指住宅小区的物业纠纷。

北京市政协常委会形成《建议案》
       从今年2月开始，北京市政协城建环保委员会联合本市八个民主党派和市工商联组成规模庞大的联合调研组，针对市民反映强烈的居住小区物业管理状况进行了重点调研。参加委员289人次，参加调研总人数568人次。
       通过几个月的实际考察，诸多问题频频进入委员的眼帘；多次的座谈会和研讨会，广泛集中了政协委员、民主党派成员、专家学者、社会各界对物业管理问题的看法和意见。市政协常委会深知此事涉及千家万户，事关社会和谐，在认真审议了这一重点调研报告后，最终形成了“关于加强我市居住小区物业管理”的常委会建议案，送交市委、市政府研究参考。

物业替开发商“背黑锅”？
       市消协对北京市100个居住小区和99个物业管理公司进行的随机抽样调查显示，由开发建设遗留问题导致的物业纠纷，占小区物业管理纠纷的80％以上。民进市委委员陈小年告诉记者，宣武区法院今年1月至3月受理的977件物业管理纠纷案中，70％由开发商遗留问题引发。
       开发建设遗留问题纷繁复杂。据市政协副秘书长曾广宇介绍，常见问题主要有:规划变更引起居住环境改变；开发商不按规划要求建设配套设施；有些小区配套设施权属不明(如地下车库、物业用房等)；房屋及附属设备质量有问题等等。面对业主的指责和不满，许多物业公司认为是在替开发商背了“黑锅”。
      “在‘背黑锅’的背后，往往是开发商与物业企业之间剪不断、理还乱的利益关系。”市政协委员、农工民主党市委秘书长梁金銮一针见血指出，“一项权威统计显示，全国3万多家物业管理企业中，70％就是开发商办的。”

物业收费难，难在何处？
      “除了开发商遗留问题，物业纠纷还有许多其他诱因。”市政协委员、民盟盟员苏钢说，“无论是开发商、物业公司还是业主，都有自己的不满，也都有自己的无奈。”一位物业公司的老总向记者慨叹，物业收费“想起来心烦，做起来困难，最令人头疼”。确实，许多业主遭遇纠纷时，身单力孤的他们，往往把拒交物业费作为抗争的重要手段。
       市政协委员、民革成员刘绮菲指出，当前物业收费率较低原因有多方面:“一是物业费的制定不透明；二是服务不到位，业主常以不交物业费表示不满；三是低收入群体经济承受能力有限；四是业主消费意识尚未形成，不愿交费。”市政协委员、九三学社市委成员李庆言认为，不少物业企业没有从“管理型”向“服务型”转变，而是收费至上，个别甚至“少服务、多收费、乱收费”侵占业主利益，这是收费难的主要症结。

纠纷迭起凸显体制之痛
       物业纠纷迭起的背后，还隐藏着更深层次的根源。市政协城建环保委副主任王耀荣指出:“物业纠纷反映的不仅是物业管理服务问题，还折射出城市管理体制改革、法制建设、居民素质以及社会收益分配等许多深层次的社会矛盾。”截至2005年底，全市成立的业主大会有360个，仅占住宅物业项目的11.7％，时常导致物业纠纷得不到及时解决。”市政协常委、台盟市委副主委杨晓东说，“在现有体制下，小区物业管理的大事、小事都去找政府，而真正与小区居民日常接触的、纠纷发生地的居委会和街道办事处，由于没有明确的法定职责，很难插手解决，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。”

解决纠纷遭遇“无法可依”
       业主和物业公司产生矛盾后，为什么宁肯采取过激手段，也不选择法律武器保卫自己的正当权益？“法律法规不完善、不配套是物业纠纷的法制原因。”市政协常委、致公党市委副主委郑胜利对物业管理立法的滞后深感忧虑，“北京的物业管理条例实施细则至今仍未出台，很多具体问题的解决无法可依。比如，居委会如何指导业主大会和业主委员会、业主大会和业主委员会的法律地位和权责利问题、物业管理企业进入和退出的程序问题、物业费制定的标准等等，至今都没有明确的法律规定，致使很多工作难以落实。”
       业主与物业公司矛盾影响社会的稳定，若不妥善处理和积极应对，极有可能成为社会不安定因素，进而对构建和谐社会形成负面影响。

 
《建议案》透彻分析现状和问题
       市政协常委会通过了“关于加强我市居住小区物业管理”建议案后，副市长牛有成当即表示:“我认为建议案有较强的针对性，对现状和问题分析透彻，对存在的问题进行了全面的剖析，抓住了问题的要害，提出了非常具有建设性的建议和意见。”
       牛有成说:“正如建议案所述，物业管理问题，是社会各界关注的焦点，是构建和谐社区的重要组成部分。加强居住小区物业管理工作，是形势的要求，群众的愿望。对于建议案中所提的各项具体工作，我们将认真研究，加快落实，务求取得实效。”