中海物业管理公司如何管理物业

       中海物业堪称全国物业管理行业的急先锋：1996年2月第一家获得ISO9002国际质量体系认证；今年10月第一家通过商住区ISO14001国际环境管理体系认证审核；签约管理深、京、津、渝等地写字楼、商场、商住区、别墅区等高档物业60处、640多万平方米，为国内同业管理规模最大；建成国家优秀示范小区（大厦）14个，还是全国第一。
　　有关中海物业的说法更是不少，如在中海物业管理的小区，拿张白纸随便擦抹都没灰；说平时小区内见不着中海人，但环境照样没得挑，一旦有人有不自觉行为，中海的管理人员又会及时出现；另外，在不少开发商为自己的物业管理入不敷出而头疼时，中海物业已实现赢利，步入良性循环发展等等……
　　那么，物业管理路向何方，怎么赚钱，中海物业又是怎么管理的呢？

　　物业管理期待理解
　　关于物业管理的重要性有一种说法：要摧毁一座城市，除了战争以外，就是撤走市内的物业管理公司。这座城市将因缺乏修缮维护而很快破落。
　　目前，我国物业管理市场正处在转轨期，据统计，全国1.2万家物业管理公司或由房管所转制而来或是开发商自己补贴，而完全靠管理费生存的市场化公司大多数步履维艰。
　　住房进入商品化阶段后，获得房屋产权的购房人身份转变为“业主”，维护自身正当权利的意识也很强。但业主们花钱买服务的意识普遍较淡。在采访中，中海人一直在强调，业主观念要转变，购房并非住房消费的结束而是开始，要维护运行、享受服务等都要业主不断追加投入。据权威部门测算，一座钢筋混凝土结构的房屋，从开始建设到使用60年计算，整个过程的资金投入建设费占13.6％，管理费占86.4％，即养房的钱要远远高于建房的钱。

　　管理标准化人性化
　　在中海物业无论是漫步中银花园，还是进入世贸商场，都给人留下整齐划一、一尘不染的印象。该公司在4年前，开服务业进行质量认证之先河，总结提炼出独特的质量体系文件，进行标准化管理。他们将管理服务的每个程度和细化都细化量化：电话铃声三声之内有人接；报修后25分钟内维修人员到现场；擦试壁砖60厘米两遍后白纸巾不留污迹等几近规范化工业生产。
　　而在大厦地下室的设备间发电机组，则是“有水不滴水、有油不漏油”。但是规范化要求并不影响中海物业的人情味。在小区道路上，每个井盖周围都用黄线做了清楚的提示；草坪上的警示牌“足下留情、春意更浓”让人感到舒服。小区内还设有一些玻璃幕墙制作的造型别致的小亭子，里面可能正从着保安人员。
物业管理公司的职责一是保障物业的正常运行，包括设备正常运转，良好的社会环境；二是延长物业使用寿命，达到保值增值的作用。为保证一处物业特别是高档物业的有效运行，需耗费大量人力、物力、动力、财力。如深圳中银花园地下室的设备间就包括电梯、空调、消防、供水、供电等近两亿元的设备，中海人经常组织好奇的小朋友参观设备间，告诉他们水是如何送上楼的，电是怎么供应的。这样有利于小孩儿及业主了解物业全貌、管理工作内容等，增进了双方的理解，让业主的管理费交得心甘情愿。

　　抓住的与放手的
　　为增加竞争致胜的筹码，扩大自己的市场空间，中海物业积极吸引人才，着力发展物业管理中科技含量高的产业链条。他们重点发展高利润的服务内容，包括电梯维修和调试、消防系统的检验和改造、智能化设施的设计和施工、二次供水设备的清洗和消毒等，成为目前国内物业管理行业中惟一一家同时具备电梯工程、机电保修和供水设施清洗等专业经营资质的企业，促使物业管理由简单维护型向改进维护型、劳动密集型向知识密集型转变。创出了品牌、带出了规模优势，成为新的经济增长点。
　　目前，中海物业不但深圳开花，签约管理面积达400万平方米，而且结果北京，进入现代城、万泉新新等项目，一年时间签约管理220万平方米物业。
        与此同时，中海物业还逐步退出劳动密集型领域，尝试着把技术含量低的清洁、保安等交给社会上的管理公司去做。

　　管理输出是法宝
　　中海物业的总经理李立新的得意之笔应是管理输出这一项。
　　在激烈的竞争下，物业管理是个微利行业，只有在充分发挥品牌、管理等无形资产的优势，才能获得丰厚的利润。
　　中海物业接受委托管理后，便主动介入楼宇规划、设计和建设工作，凭借自己丰富的经验，为开发商提建议，既节省建设投资，又使楼宇适应需求，方便物业管理。

　　另外，李总说：该公司的管理输出含金量最高，成为中海物业赢利的大法宝。中海物业凭着自己的技术、管理、人才优势，顺势推出以管理技术有偿输出为基本内容的示范管理模式。以杭州湖畔花园为例，中海物业只派一人进驻原物业管理公司，输入中海的一套管理模式，一年后该小区即被评为国家优秀示范小区，管理成本费用也大大降低。物业管理干到这分儿上，哪有不赚钱的道理。