《物权法》和《劳动合同法》对物业行业的影响

大庆府民物业管理有限公司　佘利民

       任何一个行业想要实现健康有序的可持续发展，必须要在法律层面上对行业行为和市场经营秩序予以明确、规范和制约。目前，国内众多物业企业对于《物权法》和《劳动合同法》的看法众说纷纭，褒贬不一，但从总体分析和以发展的眼光来看，利要远远的大于弊。应该说，因为“两法”的实施，将会使物业行业从混乱走向有序，混沌还于清明，一方面对物业企业外部环境进行重新梳理和责任界定，使企业有了健康发展的空间；另一方面使企业对内部经营机制和规章制度做以重新构建，使企业有了健康发展的基础。对于物业行业的服务品质和人员素质的整体提高将起到相当大的促进、推动作用。

　　下面就《物权法》和《劳动合同法》对物业行业健康发展的积极作用谈几点看法：

　　一、明晰责任主体划分，使物业企业减压、减负。

　　物业服务企业在经营管理和服务的运行中，一直承担着业主、业主委员会和房地产开发商三者间剪不断 , 理还乱的纠纷之中。由于历史和个别物业企业的实际操作中不切实际的宣传、误导等原因，使业主、业主委员会对物业企业责任区分的认识一直存在误读。无论是业主之间的纠纷，或是因开发商遗留问题所造成的矛盾都会找到物业服务企业来解决。致使物业企业深陷本不应自身承担和解决的各种纠纷和矛盾问题中无法解脱，耗费了大量时间和精力。

　　《物权法》的实施，将从根本上解决这一困扰物业企业多年难题。 一是明确了责任主体。 从根本上减少了业主、开发企业、物业服务企业之间因产权不清，责任不明而造成的矛盾，最大程度避免因矛盾纠纷而产生的业主与物业服务企业的对抗心理，有利于两者之间的沟通、协作，便于物业企业更好的开展工作 ，使企业有更多的精力开展日常服务、管理工作。 二是解决了业主委员会在管理上的缺位和不作为。 长期以来有相当一部分业主及业主委员会只要求自己的权利，不履行自己的责任和义务，更有甚者，个别业主为了得到一己私利，召集部分业主向物业企业提出无理要求，给物业企业的正常经营工作造成了极大的不便，损害了其他业主利益。《物权法》的出台使业主的权利和责任对等起来，强化了业主业主委员会对业主的监管责任和协调意识，如对任意弃置垃圾，排放污染物或者噪音，违反规定饲养动物，违章搭建，侵占通道，拒付物业服务费等一直被物业企业视为“老大难”问题的违规行为，业主大会和业主委员会有责任依照法律、法规以及管理规约要求行为人停止侵害，消除危险，排除妨害，赔偿损失。有了业主委员会的配合，在很大程度上为物业企业提供了工作便利，减少工作阻碍。

　　二、促使企业强化服务意识，更新服务理念，提高服务水平。

　　《物权法》的相关规定使业主可以依法行使自己的权利来选择物业的管理模式，其中包括自行管理，委托物业企业或其他管理人管理。这一条款增加了物业管理模式的多样性，加剧了市场的竞争程度，促使物业企业只能按市场规则和经济规律办事。在这种情况下，物业企业要生存、发展，就要不断提高自身的核心竞争力和技术优势，掌握消费者的心理，细分消费者的需求，通过为消费者提供优质服务来取得认同。基于这一点，物业企业将会不断努力提高业务素质和服务技能，修正自身不足，总结成功经验，进而加速提升专业管理能力和服务水平，同时也将对物业服务的基本概念，核心理念做以全新的认识和构建，推动行业整体服务水平的提高，

　　三、使物业企业完善各项规章管理制度，优化人力资源结构，行业整体管理素质得以提档升级。

　　《劳动合同法》的一些规定只对企业劳动用工的形式形成法律约束，而对于劳动者，则没有太大的限制，企业的人员流动性加大，团队的稳定性降低，给企业的经营管理、日常服务工作造成极大的不便和难以预计的损失。这些，将促使企业健全用工管理制度，完善用人机制，内部挖潜，堵塞管理漏洞。 一是定岗、定员趋向科学合理。 针对《劳动合同法》对企业的种种限制和要求，促使企业强化用工的精细化，严谨化，重新考虑招人的标准，用人的方式，强调一专多能，最大限度精简岗位人员，提高劳动效率，降低劳动成本； 二是重新制定员工管理制度。 企业将对现有的规章制度进行全面的梳理，重新制定员工管理手册，完善各项劳动合同管理，提高考核绩效管理水平，从管理层面上为企业发展夯实基础； 三是增强人才储备力度， 企业将会高度关注高素质的管理人才及掌握核心技术人员和关键部位的员工，注重员工的培训，构建企业核心价值观，减少核心员工的流动给企业造成的损失，建立企业内部人才储备库，增强企业核心竞争力。

　　四、加速物业企业专业化的进程。

　　物业服务行业是劳动密集型企业的典型代表，人工成本费用在大部分物业企业中所占比例高达 60 ％以上。《劳动合同法》实施后，人工成本将会进一步增加，企业面临的难题是如何在不影响服务的质量的前提下，规避劳动用工所产生的风险和费用的增加，降低运营成本。

　　随着社会分工精细化的趋势越来越明显，专业化企业道路无疑是实现这一目标的最好方法之一。将保洁、绿化、秩序等操作层面的业务外包，企业只需以完善的管理制度，科学合理的作业管理标准，准确的编制预算强化监管与执行力度，使之达标达效，确保外包的服务品质。一方面可使企业从繁杂的劳动细节中解脱出来，专注管理上的服务；另一方面，可使企业将有限的内部资源集中在核心业务和关键部位上来；第三，可避免外包业务人员的各类劳动纠纷给企业带来的经营风险。

　　五、使物业行业重新洗牌，净化行业市场，重塑行业整体形象。

　　物权法的相关规定将大幅度提高业主的维权意识，使一些靠收取停车费等为主营收入的企业及不按市场规则出牌，恶意竞争的企业带来空前的压力，同时也必然淘汰一批服务意识较差，管理能力不强，服务水平不高的企业，这些给行业造成负面影响的“害群之马”的出局无疑会使消费者乃至社会对物业行业的整体认识作以重新的评价，使物业行业重塑形象，走向健康发展之路。

　　综上所述，《物权法》和《劳动合同法》的实施，对于物业行业的助推作用，将会具有里程碑和革命性的影响，明示了物竞天择，优胜劣汰的市场基本法则。充满生机的企业会更加兴盛，而枯腐的就让他消亡，还行业一片净土，重新获得社会的尊敬与认可。当然 ，“两法”对物业行业的影响与改变将需要一个长期的过程才能显现，还需要政府相关部门的督导与支持，需要舆论的广泛宣传，对广大业主乃至社会进行解读、教育和引导，需要物业企业的行业自律与忧患意识。“路漫漫兮其修远，吾将上下而求索”，毕竟，一个健康而有序的行业得以持续发展是每一个物业企业的理想之所在，希望之所在。