高校物业管理的发展思考

重庆交通大学后勤服务总公司 李荣庆

摘要：在高校后勤及其物业管理经营模式发生根本变革的进程中，其与传统的计划管理和纯粹的市场经营有所不同。是一般市场调节下的特殊市场行为。主要探索经营体制的实用性。

关键词：多元化市场 ；阶梯性

一、占据现有物业服务市场的制高点

该物业管理内部的竞争根植于其基础经济机构，并且远远超越了现有竞争者的行为范围。研究表明，该行业内部的竞争状态取决于五种基本竞争作用力，即进入威胁、替代威胁、买方侃价能力、供方侃价能力、现有竞争对手的竞争，这些作用力汇集起来决定该服务业的最终利润潜力。高校物业服务市场面临多方面的剧烈竞争与挑战，其占据现有物业服务市场的制高点在于：承受物资采购价格的提高和学校购买物业服务价格的降低，抵御校外物业企业和其他行业对物业服务的入侵，与此同时，在物业服务的质量和价格上，高校必须比同行业占有显著的优势，否则，将被物业市场所淘汰。

二、我校物业管理的运行成效

以实效性服务，为学校教学、科研、生活提供良好的物业环境；为维护学校稳定发展，构建和谐校园提供有力保障；节省学校经费，实现物业保值；物管效能日益提高。

三、我国高校后勤物业管理基本分析

    一段时间以来，有关舆论认为，高校后勤包括物业服务改革的发展方向只能是一个模式——市场经营。我们认为值得商榷。

资料显示，各发达国家对高校后勤服务业并未完全市场化，而是适应高校教学发展的需要设定了专门的机构。我们认为，我国高校后勤及物业管理具有相似的特性，其性质和发展趋势仍然是为学校和师生员工服务，在行政管理和被管理关系以及在经费衔接上，离不开政府和学校；高校后勤体制并未完全引入社会服务，而是“以我为主”，健康发展。

在大部分成立后勤总公司或后勤集团的学校，由于学校是唯一股东或者是最大的控股股东，依然对后勤企业有着控制权，这种改革办法实质上是把高校后勤的所有权和经营权分开，学校掌握后勤单位的所有权，但不直接经营后勤企业。也可以说是把人员包袱甩给了社会（除了“老人”以外）。这的确是高校后勤改革所带来的巨大成功。以上改革形式占了高校后勤改革的绝大部分，这种情况反映了我国高校的现实：后勤系统是服务学校的经济实体，但确实与学校难于彻底分离。分析其原因，当然有老人不愿意分的问题，但更重要的是，分了以后学校如何控制的问题。如果高校与后勤系统完全分离，那么学校将失去对后勤系统的控制权。这会带来一系列严重的社会问题，这种后果显然与改革的指导思想不符。

研究显示，在我国高校后勤管理学构成的诸多方面，除了工程学外，绝大多数领域渗透着培养、造就无产阶级革命事业高层次专门人才的意识形态，高校后勤物业管理与高校政治工作有着千丝万缕的联系。

（一）从教育学上理解，我国高等院校是培养和造就无产阶级革命事业、具有科技竞争力、建设中国特色社会主义专门人才的摇篮，其要求后勤服务——物业服物，必须具有相容的特性，为此具有决定性的意义，是上层建筑作用于经济基础的本质所见，符合我国国情。

（二）从经济学理解，高校后勤物业管理的经济利益，必须首先服从于高校教育产业以及科学技术发展的效益，必须服从于后勤总公司（或后勤集团）的效益。因此各高校和高校后勤对物业管理的自主选择，有其自身经济学上的涵义。

（三）从管理学上理解，在遵循教育规律和市场经济规律的前提下，由于我国地域辽阔，民族众多，区域经济发展不平衡，各高校的后勤管理既有一般性又有特殊性，得以切合实际，选择适合自己的产业发展的最佳后勤物业服务方式。

   研究思路

实践是检验真理的唯一标准。马克思主义政治经济学原理认为，价格以价值为轴线，上下波动，利润率受到平均利润的调节。我们在研究中认识到，在价格结构上，我国高校后勤及物业服务的价格，由综合因素构成：营业收入、学校支付给正式职工的工资、物业服务维持费、国家免税及补贴，以及规模集约化的校内市场优势等。在经营形式上，高校后勤经营体制具有阶梯性、渐进性；在价值的交换上，一般以较低价格表现表现较高价值.。因此，我们认为：高校后勤市场化、社会化是一种趋势和过程。高校后勤及其物业管理的经济杠杆或价值内涵由综合因素构成，而不是单一的市场价格形式；高效后勤服务的利润，也是综合性多方位低价位的。高校只有选择适合自己的后勤及其物业管理经营模式，才能达到学校、学生、后勤服务三赢的目的。

我们承认，世界只有一个市场，高校后勤社会化必然受到市场的调节，高校物业管理也是这样。然而，我们对市场的概念不能作形而上学的理解——应当这样认为：世界是多元化的统一，世界市场也应当由多元化组成。按照辩证唯物主义和历史唯物主义世界观看问题，我们认为，高校后勤改革只要能降低经营成本，提高综合效益都是可取的，都是市场化走向。实践证明，我国高校后勤及其物业管理改革与传统的房产管理等后勤管理相比较已经向市场化迈进，发达国家高校后勤管理各有特性，我国高校后勤及物业管理在学习、借鉴和探索中具有自身的优势，并且发展的态势更为活跃。我国高校后勤及物业管理的竞争态势更为显著。 

如同一个国家在经济体制转换和经济改革中的摸索、实践一样，高校后勤社会化也是一个不断探索、发展、完善的过程，并且这个过程要经过一个相当长的历史时期，我们不可固步自封，更不可急于求成，要对以特定模式进行的社会化改革的效果和收益与所可能付出的风险、成本和代价做出客观、冷静和科学的分析、比较和衡量。在此基础上，做出好的模式，取得好的、长久的效果，更好地为学校的教学、科研和师生员工服务，做好更有力的后勤保障和支持。我国高校后勤及其物业管理应当受到市场价值杠杆的调节，属于市场体系的特殊市场行为。当然,市场化经营是最终趋势,在条件成熟的环境下,高校后勤也可以实施市场化经营,并且探索占领校外市场,以求自身发展.为了促进我国高校教育事业蓬勃发展，在遵循市场发育规律和社会化前提下，各高校可以不拘一格，在探索中自主选择其经营模式。