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最高法:出台物权法两部司法解释

作者:admin日期:2009-06-16来源:

最高法:出台物权法两部司法解释

 

建筑物区分所有权和物业服务事关广大人民群众切身利益,也关系到物业服务企业正常经营和健康发展。最高人民法院524公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,并将于2009101日起施行。

“最高人民法院出台这两部司法解释,就是要通过司法解释的形式统一裁判尺度,维护法律的权威,切实做好建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件民事审判工作。最高人民法院有关负责人说,这两部司法解释在物权法等法律规定框架内,立足审判实践需求,着力于增强法律规定的可操作性。

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共19条,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共13条。这两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题,具体包括:业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等;物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。

据了解,近年来,随着我国住房制度改革不断深入,涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加,审判实践面临的压力与日俱增。由于物权法等法律的相关规定比较原则,各地的理解也有所不同,审判实践中对如何正确理解和适用物权法等法律规定提出了许多亟待解决的问题。同时,许多全国人大代表、全国政协委员也以建议、提案的形式希望最高人民法院及时出台相关司法解释。

最高人民法院自2003年初起,即着手展开制定涉及物业权益纠纷案件处理司法解释的相关准备和调研工作。2007年初,《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》正式立项。此间,最高人民法院进行了广泛的调研、分析与论证,多次征求了有关部门和社会各界的意见。经过数年的起草制定工作,两部司法解释最终出台。

最高人民法院有关负责人表示,两部司法解释的起草制定工作立足于司法解释功能定位,严格按照物权法等法律规定精神,确保解释内容符合立法宗旨和目的;注意建筑物区分所有权和物业服务法律关系各方当事人利益的平等保护,力求实现当事人间权利义务的平衡;紧贴审判工作实践中的热点、难点问题,不贪大求全,切实为审判实践提供统一的裁判依据;在满足审判实践需要的基础上,合理借鉴法学理论,确保学理上的妥当性。

 

 

 

解读:物权法两部司法解释

 

住改商应当经有利害关系业主同意

当前,因房屋“住改商”引发的纠纷较多,最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此进一步作出规定,对审判工作予以指导。

“住改商”现象之所以会成为社会各界普遍关注的热点,其重要原因在于人们对居住的要求不再是简单的“有房可居”,而是越来越注重良好的居住环境和品质,安宁、安全、舒适成为大家共同追求的目标。在公众居住需求层次发生深刻变化的同时,由于“住”、“商”目的之迥然不同所导致的种种弊端日益凸显,两者之间的碰撞时有发生。

物权法第七十七条规定,“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”

司法解释对物权法作出了解释性规定,“业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。”

最高人民法院民一庭负责人解释说,按照物权法第七十七条规定,“住改商”行为的合法性需要满足两个条件:遵守法律、法规以及管理规约;应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意,其行为仍不具备合法性。“住改商”是对住宅法定用途的改变,是对既有秩序的破坏,为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准,避免条件模糊带来适用上的困难,司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况,将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内,该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主,在审判实务中也比较容易掌握和操作。

 

物权法司法解释明确业主身份界定标准

“业主”是物权法第六章中的基础性概念之一,但法律没有对此作出规定。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠,以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人,应当认定为业主。

“这是界定业主身份的一般规则。明确业主身份的界定标准,对贯彻执行物权法规定具有重要意义,有必要在司法解释中予以明确。”最高人民法院民一庭负责人表示。

司法解释同时规定,基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

民一庭负责人解释说,现实生活中,基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下,仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下,如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生冲突。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈,与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密,因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。

“为了更好地维护业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系的和谐稳定,根据物权法等法律规定精神,司法解释对这种情形下的业主身份认定问题作出特别规定,即可以认定其为物权法第六章所称的业主。这样的规定既可以有效地统一司法评价标准,也符合物权法的规定精神,适应现实生活。同时,还可以引导这部分人及时办理物权登记。”民一庭负责人说。

 

物权法司法解释破解物业服务欠费纠纷难题

欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出明确规定,进一步破解物业服务欠费纠纷难题。

司法解释规定,物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

如果业主提出不需要有关物业服务或者因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费,应当如何处理?最高人民法院民一庭负责人说,实践中,在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下,有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务,比如业主提出其因出国而未享受服务,或者无需接受相关物业服务,比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定,只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。否则,物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定,业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用,有损业主自治机制和物业服务秩序,所以不应得到法院支持。

同时,司法解释还规定,“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”

 

 

 

最高法答记者问:审理物业纠纷有新“说法”

 

《物权法》自2007101施行以来,涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增加。建筑物的专有部分和共有部分怎么确定?车库、车位问题如何解决?如何处理“住改商”纠纷?物业纠纷如何化解?最高人民法院近日出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,并将于今年101日起正式施行。两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题,记者就此采访了最高人民法院有关负责人。

 

  外墙面、屋顶、通道等属于共有部分

 

  问:如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题,司法解释对此作出了怎样的规定?

 

  答:司法解释从现实生活出发规定,除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外,专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中,特定空间是指无固定墙壁间隔,但是彼此间有明确界址,能够排他私用的空间范围。为方便理解,司法解释进行了适当列举,即车位、摊位等。

 

  实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的。除《物权法》第六章规定的法定共有部分,如建筑区划内的道路、绿地等,司法解释还就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有的部分,包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等,其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分,是为了便于解决审判实践中的纠纷。

 

  因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽,按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路,司法解释还专门作出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分:1.不属于业主专有部分;2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。

 

  确保车库车位“首先满足业主需要”

 

  问:车位、车库争议是建筑物区分所有权纠纷案件的热点难点问题,司法解释是如何处理此类问题的?

 

  答:车位、车库紧张是目前普遍存在的问题,这主要是由于我国客观存在的土地资源稀缺所导致的人地矛盾。司法解释在《物权法》第74条第1款规定框架内,着重解决如何认定建设单位已经履行法律有关“首先满足业主的需要”问题。

 

  如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例,将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。其原因在于,规划确定的配置比例具有法定性和确定性,业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库,就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则,将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题,司法解释的规定还有些原则,但思路是明确的。在审判实践中,各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下,结合纠纷具体情况妥善处理相关案件。待审判实践经验的积累足够丰富之后,也可择机就新问题、新情况作出单行批复。

 

  “住改商”利害关系业主范围划在本栋建筑物之内

 

  问:当前,因“住改商”引发的纠纷比较多,司法解释对此作出了怎样的解释性规定?

 

  答:按照《物权法》第77条规定,“住改商”行为的合法性需要满足两个条件:遵守法律、法规以及管理规约;应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意,其行为仍不具备合法性。据此,《物权法》第77条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。《物权法》施行后,在实践中有做法是按照多数决定来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据,也违反了《物权法》第77条的立法目的。

 

  针对这种情况,司法解释特别规定,将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,不予支持。“住改商”是对住宅法定用途的改变,是对既有秩序的破坏,为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准,避免条件模糊带来适用上的困难,司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况,将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内,该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主,在审判实务中也比较容易掌握和操作。

 

  此外,实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况,但这部分业主的范围难以统一划定,为防止利害关系业主范围的无限制泛化,司法解释另外规定,其应证明利害关系的存在。

 

  扩充物业公司应承担义务的依据范围

 

  问:实践中,物业服务合同的约定内容一般较为简单,在产生纠纷的时候,当事人对如何确定物业服务企业的义务经常发生争议,司法解释对此有何规定?

 

  答:为更好维护业主权益,司法解释依据合同默示条款理论,合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围,即不仅限于物业服务合同中的明示条款,法律、法规规定、相关行业规范,以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,也是确定物业服务企业应尽义务的依据。

 

  根据《物业管理条例》第2条规定,物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,就其义务量而言,司法解释对物业服务企业应尽义务所做的规定并不会额外增加物业服务企业的义务。