21世纪中国物业管理发展方向初探

 

王黎

 

 

一、21世纪中国物业管理的基础

　　21世纪中国物业管理是建立在21世中国的经济基础、社会结构及文化传统的基础上，只有建立在这个基础上的物业管理才能准确地找到自身的定位，找到适合物业管理生存和发展的最佳模式，发挥其自身应有的作用。

　　1、21世纪中国物业基础

　　根据中国战略发展目标：到21世纪中叶，达到中等发达国家水平。这个水平具体体为，人民衣食住行由最基本的生存物质需要转向精神方面的多元化、高层次需求，社会对物业的需求由基本使用功能的满足转向不足体配套、艺术表现力、文化底蕴的体现等综合要求；同时社会的经济有能力提供满足不同需要的物业，整个社会的牧业 具有种类繁多，样式各异，功能独特，区域划分明确，高度的现代化等特点。比如一栋大厦内具有生态群落和生物链，一所房子内部的基本功能实现全电脑的自动控制等等。这种物业更多地结合人与自然的联系，更适合人类的生存与发展的需要，是一种人性化的物业，这种具有鲜明的不同特点的物业将广泛地出现在21世纪。不同特点的物业将广泛地出现在21世纪。

　　2、社会结构对物业管理的影响

　　21世纪的社会结构将更加专业化，层次更加明显。它要求物业管理也必须更系统化、专业化，必须具有不同的层次，以适应社会结构的变化。而处于社会不同结构、不同层次的人对物业管理有不同需求，这必然导致物业管理各种新功能的产生、壮大；老功能的分化，甚至消失；整个社会的物业会重新定位。同时不同领域、不同区域、不同地位、不同层次的社会结构的作用和功能，造成物业管理内部的重新分化、组合，形成新的集团功能，这种功能既相互独立，不互相联系，不封闭，不离散，随时改变组合，适应新的需要。它打破现在物业管理各自为阵的作法，利用市场的力量，强制性要求现有物业管理的功能重新组合，重新分工，以满足社会结构变化的城求。比如，一个网络公司同时为多个物业公司管理物业网络服务，而物业公司本身都并不具备网络人才和网络维护功能，只起一个中间信息媒介作用，一旦所管物业这种需要消失，这种作用也就随之消失。

　　3、社会素质基础

　　21世纪随着物质基础的不断增强，整个国家的整体素质也将不断提高，使得物业管理在双向选择中的适应能力不断加强，整个社会物业管理软环境不断得到改善。物业管理在物业管理需求者和提供者之间更容易达到一致，找到生存空间，把尽可能多的物业纳入到物业管理中来，最终物业管理将广泛地进入全社会各个不同的角落，成为整个社会不可或缺的一部份。比如法律、法规的完善，对法律、法规认识水平的提高，行业规范执行准确度的提高，物业使用人群体素质、教育水平的提高，都为物业管理的成功实施，提供有力保障。

　　二、21世纪社会对物业管理功能的需求

　　21世纪社会对物业管理的需求，既是多元化的综合需求，又是个性化的需求；既有物业本身的需求，又有物业使用人建立在物业基础上的需求，纷繁复杂。在众多的各种需求里面，有一个共同的核心需求：人为适应生存和发展而产生的需求。它要求社会诸多功能在个性化及个人领域得到延伸，以便更好地通过使用物业连接人与社会。这也是21世纪物业管理的着眼点和根本目的。

　　1、物业高技术的需求

21世纪的物业要求物业管理能够集中解决物业在自身使用寿命期内众多复杂问题，这是由物业本身结构的复杂性所决定的。由于现代建筑技术，信息网络技术，建筑材料等技术的发展，以及未来可能产生的各种新技术，为建设更适合人们需要的物业提供了更大的可能性，这种物业本身决定了物业不能由其使用人或单个物业管理者来完成其维修保养，需要更广泛地社会分工配合，才能保证物业各个功能的正常使用，所有这一切要以高技术为基础。比如高技术的智能建筑必须由掌握这种技术的人去维护才能发挥其应有作用。因此高技术是做好未来物业管理的最基本保障。 　　

2、物业使用人的综合性、个性化的需求

　　物业使用人对物业管理的需求呈现极其多样性，既要求有普遍性的服务，正常使用物业的各种正常功能，又要求有针对性的提供单个服务；即既有综合性服务性，又有个性化服务。这是由未来不同物业，不同功能配置决定的。一方面，每一个物业使用人并不是全部使用物业提供的全部功能，是有选择地使用部分或大部分功能；另一方面，同一物业也不可能满足物业使用人所需要的全部服务，物业也不可能满足物业使用人所需要的全部服务，物业管理就是要从更广阔的范围内解决这个问题，比如物业管理者为家庭提供家教、保姆服务，代为支付和收取各种费用等等。这样社会结构中的多种功能就渗透到了物业管理中，由物业管理进一步把这些功能发挥出来，为物业使用人提供更加优质的服务，同时物业使用人也可通过物业管理更多地使用物业的功能。

　　三、物业管理自身的发展规律

　　有一个观点是大家可以共同确认的，那就是：20世纪中国经济战略目标的实现为整个国家物业管理水平的提高提供了良好机遇，21世纪是中国物业管理蓬勃发展的世纪。要抓住机遇，寻求大发展，就必须掌握物业管理本身内在的规律，用规律的力量来推动物业管理的发展。

　　1、物业管理的对象及作用

　　物业管理对象有两个，一个是动态的，即物业使用人；另一个是静态的，即物业。这两个对象构成物业管理不可分害蝗两个方面，一动一静，对立统一。人们想更多地、更好地不断使用物业，充分发挥物业的作用，物业同时又要尽可能保持良好状态。物业管理作用就是为了解决好这对矛盾，既要使物业充分发挥好作用，又要保持物业的良好状态，二者缺一不可。这也是物业管理存在的根本原因。

　　2、物业管理的特性

　　21世纪物业管理具有极其明显的附着性、综合性和前瞻性。21世纪的物业管理是建立在其它各个行业基础上的，附着在具有一定经济基础的不同种类的物业上。物业管理需要的各种人才，各种技术及设备都由别的行业提供，其本身是用这些资源生立出一种商品，这种商品就是服力。如果没有各种各样的物业存在，这种服务就会失去基础，一旦失去这个基础，物业管理就不可能存在。这是物业管理的附着性。21世纪的物业管理具有很强的综合性。这种综合性表现在两个方面，一是综合众多行业和技术为物业服务，一是为物业使用人提供众多的综合服务。这些都是21世纪物业以及物业使用的要求，缺少任何一点都不可能提供优质服务。如果两者都做不到，就根本无法从事物业管理。所以它必须是综合的。

　　21世纪的物业管理，不仅局限于已建成物业的使用中的管理，还为即将开建的或还在建的物业提供使物业更适应于使用人的使用的建议，使物业发挥更大作用。物业管理者通过对已投入使用的物业状态分析，通过了解物业使用人对物业的使用要求，结合管理实际，预测物业未来发展方向，并将这种预测结果反馈给确定未来物业的各个方面，各个环节，尤其是反馈到规划、设计、施工环节，并承担这些环节的部分责任。在此基础上，物业管理在未来的物业开发商及使用人的影响上变被动的建议为主动的引导，使两者在物业形成初期就达成统一，充分提高资源利用率，达到最佳使用效果，这就是物业管理的前瞻性。

　　从物业管理的对象、作用以及特性中，我们可以看出21世纪物业管理规律的核心内容，使物业为使用人发挥最大社会作用，物业使用人最大限度地使用物业的社会功能。

　　综上所述，我们可以看出21世纪中国物业管理的发展方向，即结合中国社会实际，能够集我种社会功能于一体，为物业使用提供完善的服务，并引导物业使用人，通过更好地使用物业来充分享受社会进步所带来的一切文明成果。