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高校物业管理的特殊性及发展路径研究
日期：2009-12-03来源：
高校物业管理的特殊性及发展路径研究
吉林大学后勤服务集团 高殿国
伴随高校的后勤社会化改革，全国各高校后勤管理也逐渐按物业管理模式运作，加入社会化的物业管理系统中。但因高等学校的特殊地位，与社会上房地产开发商或房屋业主选聘物业管理公司有很大差异，那么探索高校物业管理的特点及发展进程和趋势就成为高校后勤社会化改革的一个重要课题。本文试图通过对高校物业管理特殊性和发展趋势的研究 ，找到一条适合高校特点并不断推进后勤社会化改革的物业管理路径。
一、物业管理内涵
这个表述至少应包括以下几个方面含义：
第一，物业管理的主体是企业，其运行必然是企业化
第二，物业管理的客体是房屋及配套的设施、设备和相关场地
第三，物业管理的任务是主体对客体进行维修、养护、管理、维护环境卫生和秩序等五项任务
第四，业主与物业管理企业需建立合同关系
就高校后勤社会化改革而言，高校后勤管理的大部分职责和任务均被纳入物业管理范畴，因此物业管理也日益被各高校所重视，有的高校甚至将后勤集团分为第一物业公司、第二物业公司……尽管如此，高校的物业管理企业因其与社会上真正的物业管理企业相比有较大差异，而使物业管理显现出自己的特殊性。
二、高校物业管理的特殊性
高等学校作为特殊业主，它不同于社会物业小区的业主。首先，高等学校的主要任务是教育教学工作，是培养人、教育人的事业单位，是法人单位，而业主是居住物业小区的居民所组成的松散共同体，非法人单位；因此，它们在委托或招聘物业管理公司进行物业管理时自然有不同的要求和不同的服务标准。高校的这种特殊业主身份使其物业管理有自己的特殊性，具体表现在：
1、高校物业管理具有政治性
高校后勤社会化改革是一项系统工程，物业管理改革也不例外，因为改革将面临体制、人事、分配等各方面的变革，这种变革必然带来人们在利益上的变化，必然形成各种不稳定因素。因此在历次全国高校后勤社会化改革会议上，中央领导同志都始终强调把稳定放在突出、重要的位置上，要求改革方案一定要稳妥，一定要统筹规划、周密安排、精心组织、协调推进。陈至立在第二次全国高校后勤社会化改革会议上明确指出"新组建的新型后勤服务实体，必须确保稳健、健康、持久。这关系到改革的前途，关系到稳定。"后勤改革，包括物业管理体制改革。不同于社会物业管理公司从一出生就是一个完全独立的经营实体，没有任何包袱，经济独立，人员结构相对优化，而学校后勤物业管理有多年沉淀的思想、等靠要观念及缺乏竞争、技能较差的种种落后和不适应的状态，对社会化的改革难以应付，需要做好思想政治工作，使他们认识上提高、心理上接受，才能使改革不断向前推进。在价格制定上也要考虑学生的稳定，学生的经济承受能力，如开水供应、各种餐饮价格的收费均比社会价格要低很多等都带有政治性因素。
2、高校物业管理具有育人功能
生活在高校的主体是广大青年学生 , 校园环境的好坏、优劣对受教育者有很大影响。物业管理由于其对校园环境的进步和优化作用，正在不断促进学校育人工作的全面实施。从教育学角度看，校园环境是隐性课程，学生通过校园环境得到历史和现实的各种文化信息，获得更多生活体验 ，产生人文精神架构，从而实现育人目的。具体说，高校物业管理具有"育德"功能，它通过物业管理人员着装上岗、挂牌服务、语言文明规范、服务热情周到以及规范管理和服务起到一定的示范作用。从管理人员对不良行为的纠正和劝导，从 "节约用水"、"请勿吸烟 "、"请随手关灯"等警示标志，有助于培养学生良好道德品质。其次，物业管理具有"育心"功能，心理研究表明，人的后天心理素质是通过遗传因素及环境的作用产生的，大学阶段是大学生人生观、世界观和价值观发展的关键时期。通过物业的管理，使校园更干净、更宽敞、更秩序、更整齐、道路更平坦、花木更艳丽，这样的环境可以让人心旷神怡，让人赏心悦目，让人精神振奋，容易形成乐观向上豁达开朗的良好心理素质。第三，"育身"功能，校园环境的改善、绿色植物的增加，可以吸收大量的二氧化碳，保持空气清新，有助于人的身体健康；第四，"育美"功能，通过物业管理，装点而成的校园文化长廊、水景、雕塑等给人以丰富的美学价值和审美因素，有助于培养人的审美情趣，达到审美教育的目的。
3、高校物业管理以服务优质为最高目标
陈至立同志在第二次全国高校后勤社会化改革工作会议上明确指出：“高校后勤归根到底，是为高校的教学、科研和师生服务的，这是高校后勤社会化改革的根本方向。因而后勤社会化改革不是不要高校后勤 ，而要把高校的后勤搞得更好；改革的最终目标是依据经济规律和教育规律，运用新的机制、新的模式，克服旧体制的矛盾与弊端，最大限度地选用社会资金和力量，加快后勤建设，提高后勤服务水平，建立起一种新型高校后勤保障体系。这样一个体系，就是要以优质服务、优良作风、优美环境让师生员工满意，这是学校后勤工作永恒的主题，如果不搞好服务就会失去市场，失去生存的空间，就会被淘汰”这段话明确阐述了高校后勤社会化改革必须坚持为教学科研和学生服务的方向不能动摇。作为后勤社会化改革的重要组成部分，物业管理也不能偏离这一方向。也必须把"三优一满意"作为最高目标加以遵循。全国各高校纷纷开展的"三优一满意"活动，围绕服务做文章，紧紧高举服务大旗，把服务工作当作"饭碗工程"加以认识，足见服务工作已成为高校物业管理的重中之重，这也是与社会物业管理公司的区别所在。
4、高校物业管理费用核算具有模糊性
作为业主的高校"甲方"委托乙方(后勤服务集团或总公司)进行物业管理，是通过签订委托合同实现的，那么费用如何测算呢？这个问题由于高校自身的特点决定了不能完全按市场化方式进行核算。多数学校根据多年的高校后勤发展实际和社会化改革的精神，制定自己内部的费用核算形式，从实践看多数高校均采用"倒推法"，即根据现有后勤实体的在编人数及临时用工数量的各种工资补贴标准、各种消耗及运行费用等测算出总价格，再用总价格除以总工作量得出工作量费用，如单位面积维修费用等，这种测算与社会上通用的管理和服务费用标准，难以一致起来，必然因各学校不同情况而有所不同。如吉林大学非住宅公用楼房屋维修费用标准是：2.44元/m2·年(建筑面积)等，而吉林省对非住宅房屋维修费用标准是15元 /m2·月(建筑面积),收费依据不同,费用标准差异较大。
5、高校物业管理多采取内部甲乙方体制
甲乙方体制是学校把原后勤一分为二，一方是代表学校行使后勤管理职能的甲方，另一方是为学校教学、科研和师生生活提供后勤服务和保障的乙方。甲方与乙方通过合同方式明确各自的职责、任务。这种甲乙方体制改变了过去办后勤的传统计划管理体制，在很大程度上推进了后勤社会化进程，剌激了乙方物业管理的市场化机制的形成。但这种体制由于高校自身的特点，乙方仍然是校内职工，甲方自然具有自我保护的义务和稳定的责任， 因此其物业管理的规范化、企业化、竞争性等方面呈现出不完全的、有限度的市场运作机制，虽然也进行了一定范围的对外招标，其企业化和市场化运作，但更多高校仍然没有把自己的校内市场向社会开放，这即所谓"扶上马，送一程"的原则使然。因此，甲乙方体制并未造成引狼入室和与狼共舞的局面。
6、高校物业管理呈多元化特点
与社会上物业管理相比，高校物业管理企业较为复杂。伴随高校社会化改革进程，多数高校成立了后勤集团或总公司，而物业管理则千差万别 。社会化改革步伐较快的高校不仅有自己的房地产公司，而且承建了学生公寓或学生食堂，自主经营、自负盈亏，完全按市场竞争的方式 进行经营和运作，这部分高校物业管理社会化程度相对较高；另一部分物业管理则是建立了物业管理体制框架，内部也实施了一系列规范物业管理制度的机制，但属市场不完全状态，只在高校内部进行有限度的准企业化经营和运作，(没有独立法人资格，资产产权不明晰，分配关系还有计划经济、行政管理色彩等)；另一少部分高校物业管理仍停留在传统的计划管理体制框架内等等。既便是上述三种状态也因各高校内部差异较大，情况也千差万别，呈现多元化特点。
三、高校物业管理的发展路径
鉴于高校物业管理的特殊性，那么，要使高校物业管理真正走上规范化、市场化、法制化轨道还任重道远。这里结合高校改革实际，对高校物业管理的发展路径提出如下建议，供商榷：
1、高校实现真正的物业管理不能一蹴而就，循序渐进推进高校物业管理向企业化、专业化、市场化方向发展，还有很多工作要做。一方面从传统体制模式转化而来的高校后勤员工思想观念还 依然很陈旧落后，等靠要思想还很严重，竞争意识、经营理念还远未形成 ，思想观念的转变仍需一个过程，另一方面，高校后勤人才短缺，素质相对较低，难以适应社会化的要求，培养人才将需要一个过程。第三、高校后勤历史遗留的各种问题短时间内难以解决，如旧楼改造问题，供水、供电、供气、地下管网等后勤设施老化、陈旧等问题，还需加大投 入力度予以改造等。而且各高校自然情况不尽一致，又不能搞一刀切，要因校因地制宜，推进物业管理真正市场化运作。综合上述几方面因素，由于高校后勤实体包袱沉重，与具有多年市场经验的社会同类企业竞争有一定的难度，因此要实现真正的企业化、规范化、专业化的物业管理，还需要一个过程，不能操之过急，还必须坚持循序渐进的原则。在条件成熟的楼舍，成熟的小区，成熟的学校，应完全按物业管理模式加以推进，在条件尚不具备的其它情况，也应做好各方面准备，进行准企业或模拟企业运行，待条件成熟时逐步推进。
2、高校物业管理的关键在于转换机制
高校物业管理的新体制建立是从原有旧体模式上转化而来，不同于社会上的物业管理企业，从一开始就按企业化和市场化机制运行。因此高校后勤物业管理企业作为经营服务实体，必须进行机制转换，如管理机制转变，要选配精干、高效、能正确把握改革方向、愿意为教育服务的领导班子，同时在企业管理上，要尽量减少管理层次和人员，提高办事效率，转变工作作风。用人制度应严格按现代企业的标准和要求，建立相互竞争、赏罚分明的激励机制。同时要努力实现经营机制的创新，坚持按企业化、产业化的要求，建立有效的运行机制，最大限度地优化各种资源配置，最大限度地降低经营成本，建立健全"独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束"的现代企业制度。"机制一转天地宽", 机制转换是高校物业管理及社会化改革的关键所在，只有按新的机制运作，才能实现真正的物业管理。
3、高校物业管理的重点在于人才培养
物业管理作为一个新兴行业，其对物业管理人员知识化、信息化、专业化的要求越来越高，特别是高档物业市场的不断涌现，智能化、网络化等高质量的物业管理服务将需要更加专业的人才。高校物业管理起点较低，难度更大，因此人才问题将更突出，因为高校物业管理人员大多是从原房管部门分离出来的，大部分员工是从后勤各岗位转化而来的，虽然长期从事后勤管理和服务，有一定实际工作经验，但因缺乏能与社会同行的竞争能力，加上长期以来高校后勤职工的平均主义思想影响，服务意识相对淡薄，市场观念和企业经营理念都有待提高，因此，高校后勤物业管理更需吸引更多的专业化人才，更需要培养大批懂专业、会经营、善管理的现代企业需要的物业管理人才。所以必须加大力度千方百计吸引大批人才加入到高校物业管理队伍中来。我们高兴地看到一些高校已开始了这方面的工作，把本科、硕士、博士生等专业人才引进了高校后勤，为高校物业管理提供了有益的经验。
4、高校物业管理需要政策扶持
高校物业管理企业化运作离不开来自政府和学校的政策扶持。尤其是在土地征用、规费减免、财政金融信贷、税收减免政策等方面，需各级政府部门给予政策上的优惠。各高校在物业管理企业的人事政策方面如退休政策、工资标准待遇、吸引人才政策、后勤物业管理人员的培训及经费投入(校内供水、供电、供气、地下管网等基础设施投入)等方面给予政策上的扶持“扶上马，送一程",才能加快后勤物业管理企业化进程，才能在激烈的市场竞争中占有一席之地。当然仅靠政策扶持是不够的，后勤物业管理企业也要自我发展，努力克服各种困难，按现代化、标准化、市场化、法制化要求塑造自己。
5、高校物业管理需要加速法制化建设进程
新近颁布《物业管理条例》是物业管理最系统，最权威的法律规范，对高校物业管理具有指导意义。应严格按《守则》的要求和程序进行物业管理企业的创建，另一方面，高校物业管理的政策法规明显滞后，因此也必须着手研究高校物业管理与社会上同行业在政策法规上的关系问题：高校物业管理与高校后勤社会化在政策法规上的关系问题；研究高校物业管理在产权关系方面的政策法规问题；高校物业管理在基本建设和管理方面的政策法规问题；高校物业管理在收费方面的政策法规问题；高校物业管理在行业队伍建设方面的政策法规问题；高校物业管理如何借鉴国外物业管理经验及加入WTO后与国际接轨等问题。深入研究上述有关政策法规问题，有助于高校物业管理高起点、高标准的发展方向。