浅谈高校物业管理的发展趋势

中北大学服务集团物业管理中心 白利波

 

 [摘要]：自我国高校开展后勤社会化改革以来，高校的物业管理走过了一条创新发展之路。物业管理模式从无到有，物业服务内容从简单的零星维修到服务综合多样化，应该说，目前高校物业管理的改革是成功的。本文结合学校物业管理实际工作，对高校内物业管理在发展思路和模式上的转变进行了总结，同时，对继续提升高校物业管理水平也做了进一步的探讨。

主题词：高校  物业管理  管理

 

随着近几年我国经济的快速发展和高校后勤社会化改革不断深入，高校的物业管理也呈现出了良好的发展态势。多数高校引入了物业管理模式，取得了良好的效果，如学校环境更加清新、优美，后勤服务更加优质、高效。尤其在一些经济发达地区和一些基础较好的高校，物业管理工作取得了很大的成效，一些高校的物业管理不仅初具规模，而且具备了一定的专业化水平和市场竞争力，为全国高校物业管理工作起到了示范和表率作用，也为全国高校物业管理指明了发展方向。

目前，我国高校的物业管理主要指的是对高校的各类教工住宅、学生公寓、办公楼、教学楼、科研实验楼等及其相关的附属建筑、附属设备、道路和场地提供保洁、绿化、维修、特约等服务。对比传统的后勤物业管理，近几年国内高校物业管理有了如下几方面的转变：

第一、观念的转变。传统的高校物业管理执行的是福利型住房制度下的单一行政管理观念，物业管理是学校房管部门的行政职责的一部分，而高校物业管理改革成功之处是转变了后勤物业管理的观念，确立了服务理念，在坚持“三服务，两育人”的根本宗旨上，高校物业管理企业目前正积极为师生不断提供优质、高效、全方位的服务，从而让学生满意，让教师满意。

第二、经营形式的转变。目前大多数高校物业管理企业实行企业化管理, 严格实行全成本核算, 自主经营、自负盈亏、自我发展、自我完善,从而使物业管理企业产生危机感和竞争意识,进而千方百计降低管理成本, 提高服务质量, 多方面经营, 想方设法提高收益。同时通过不断地探索和改进,特别是要建立和完善各种物业管理法规, 加强管理水平, 充分借助高校本身雄厚的资源和人才优势, 采用先进技术, 实现物业管理的现代化, 即管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段现代化,尽量做到与社会物业管理接轨。medu.net 物管远教网

第三、功能上的转变。目前，高校物业管理已由当初简单的保洁、维修拓展到绿化、保洁、交通、治安、维修、环境容貌及等多种项目，就主要具体内容而言，目前的多数高校物业管理实现了以下四种功能：（1）房屋及其基础设施、公共设施的管理。包括房屋维护与修理、庭院绿化、道路及水、电、暖等的管理与维修。（2）地产管理。禁止在所管辖范围内私搭乱建、乱占、乱堆等非法使用土地的情况。（3）综合服务。包括辖区的环卫、治安、生活服务等。（4）特约服务。这指的是根据师生的特殊需要，提供其它专项、特约、代办等多种服务，开展有益于师生的商业服务项目。

第四、技术上的转变。随着科技的进步，物业管理越来越呈现数字化特点。如数字化教室实验室的管理、空调的维护与保管、水箱的清洗与保洁、弱电的维护、智能化监控系统的使用与管理、多媒体教室的维护、电梯的使用与维护等，都需要有专门的技术人员，物业管理中的技术含量越来越高。有的学校设立了专门的BBS社区论坛、有的社区信息网络化、数字化、教育手段计算机化、有的社区有高水平的“学生社区信息管理系统”，系统中有学生多方面的个人信息和入住情况信息，学生凭IC卡进出学生公寓(例如陕西师大)，极大地方便了学工部门和物业管理部门，有效地提高了公寓管理效率，降低了管理成本，提高了管理水平和工作效率

那么，要进一步提升目前高校的物业管理水平，我认为要着重注意以下四点：

第一、继续建立一支高素质的人员队伍。配备专业化的物业管理人才，一靠自己培养，有计划的培训，加快技术及管理水平的提高；二靠招聘引进，注重员工结构的调整。对于高校后勤改革前的老员工，有些人观念陈旧，有吃“大锅饭”的思想，缺少现代竞争意识和物业管理专门知识。因此对他们应采取现代企业通行的竞聘上岗制，一级聘一级，择优录取，对不能胜任的同志采取内退或调换岗位、调低津贴等办法，增强员工的的市场意识，激活用人制度，人尽其才，才尽其用，实行“定额、定编、定岗、定责、定待遇”，建立合理的人力资源结构；此外，应根据企业发展的需要及时招聘大批懂专业、会经营、善管理的现代企业需要的物业管理人才，建立一支动态稳定的高素质队伍，千方百计吸引大批人才加入到高校物业管理队伍中来。许多高校目前已开始了这方面的工作，把本科、硕士、博士等专业人才引进了高校后勤，为高校物业管理提供了有益的经验。

第二、运用先进的管理方法与管理手段。我们要逐步推行规范化的物业管理。物业服务质量的可靠性是物业管理的生命线。目前，在高校物业管理企业内部引入IS09001：2000和IS014000均有着很重要的现实意义。ISO贯标是一个长期过程，它贯穿企业生存与发展的全过程，物业管理企业要学习、理解、贯彻“八项质量管理原则”的精神，严格按行业标准，结合全国优秀物业管理大厦标准，制订物业管理项目的服务规范。要加强质量手册、程序文件和作业指导书的制定和实施，让每一个员工对工作内容、频率、流程，对工作要求、工作标准和考核标准清清楚楚，对服务礼貌用语、服务禁语明明白白。并且物业企业要能够根据服务对象的要求持续改进服务规范，提升物业管理水准。这是高校物业管理企业生存与发展的根本保证。

第三、立一个学习型的组织。服务水平的提高，要靠组织内员工的不断的学习来实现。在科技迅猛发展，知识急速更新的当今世界，只有不断地对员工进行培训，掌握服务技能和专业知识，使员工知识更新，能力提高。学习培训是适应新工作的过程，同时，也就是调动积极性的过程，它们之间是互动的。 服务礼仪、服务技能、沟通技巧、协调技巧、应变能力、突发事件处理能力、判断能力、果断决策能力等都是物业员工，需要通过学习获取的综合能力。只有在一个组织内部形成浓郁的学习风气，向先进学习，向模范学习，不提高员工解决问题的综合能力。

第四、快后勤物业管理专业化、社会化及市场化运作的步伐。物业管理创优对专业化要求特别高，应该表现在各个方面，如特种设备的管理和维护，消防的管理、清洁卫生的监测、员工培训、业主回访、客户管理等。都需要专业方面的知识和技能，而不是想当然地进行操作。如电梯机房的管理，需要注意通风和防尘，怎样达到通风和防尘，为什么电梯机房要特别注意这两个环节，这都是需要专业解释的。

总之，对广大高校来说，搞好物业管理工作任重而道远。因此，我们要通过长期不懈的学习、探索和创新，来逐步推进和提高高校物业管理水平，以期我国的高校物业管理能走向更加健康快速发展之路。