摘要：物业管理作为一种新形态的、主要用于创造和提升人们生活质素的新兴服务行业，现已成为高校后勤管理的重要组成部分。随着高校后勤管理里改革的不断深化，高校物业管理得到了前所未有的发展。同时，高校园区的扩大、教学培养任务的加重对学校的后勤管理尤其是物业管理提出了新的要求，给高校物业管理提出了新的课题。本文在分析高校物业管理特征的基础上分析了新时期高校对物业管理的新要求，旨在探索高校物业管理改革的基本思路，使高校的物业管理更好地为高校的教学、科研服务。

关键词：新时期 高校物业 管理需求

一、引言

随着经济的发展，我国的高等教育办学规模不断扩大。为满足扩大办学规模的要求，许多高校搬迁扩建。据不完全统计辽宁省在2001——2007年间有90%的高校实现了搬迁扩建。这给高校后勤管理带来了新的课题。在时代发展的大潮中，高校物业管理应运而生。然而，由于物业管理作为一个新兴服务行业，由最初的住宅小区管理，逐步覆盖到商务楼宇、政府办公物业、社会公共物业如学校，它其实是高等教育产业化产物。但是教育毕竟是一个社会公共服务业，高校物业管理与普通的物业管理有着本质的区别。高校物业管理跟总务后勤管理和社会物业管理有所不同，高校有其独特的性质和特点，高校物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。

高校是学生学习、读书、休息、娱乐、就餐、运动等场所，决定了其物业管理是一个综合体系。从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公区域物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业等。其中，职工住宅小区的物业管理与一般物业管理没有实质性的差别，而其他园区的物业管理，与社会上一般物业管理具有明显的差异。高校物业管理作为特殊的物业有其自身的特点。

（一）高校物业管理承担一定的政治任务

普通的物业的管理服务大对象是小区业主。其服务内容主要是为业主创造安全、优美的生活环境，使其能够安居乐业。而高校物业管理对象是教职员工和青年学生。其服务内容除为师生创造良好的教学环境外，还需要协助学校提升对外形象。因此，高校物业管理不能完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。

（二）高校物业管理具有育人功能

高校的主要只能是教书育人，为国家培养优秀人才。在学校里青年学生是主体，物业管理主要是为他们提供良好的学习环境和氛围。因此，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能。大学生正处于人生观、世界观、价值观形成发展的人生重要阶段。物业管理的服务理念，有助于培养学生良好道德情操；优美的校园环境，有利于大学生乐观向上、豁达开朗的良好心理素质和审美情趣的培育；校园内的和谐气氛有利于大学生尊重和热爱劳动的朴素情感和踏实的工作作风的形成。

（三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的

高校后勤管理是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。因此，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。

（四）高校物业管理模式正在悄然变化

长期以来，高校物业管理是一种内部共管式的管理模式。即甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化运行，为学校提供后勤服务与保障。在这种机制下，物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竟争。但是，随着高校后勤改革的需要和学校后勤管理的需求部分高校开始把部分或全部物业对社会招标，虽然，部分高校校内物业市场仍然是给后勤实体经营，但竞争格局已经打开。与此同时，新的问题出现了：校内物业的市场竞争引发的校园物业管理需求与物业公司追求经济效益矛盾是高校后勤部门研究解决的新课题。

（一）环境卫生服务

保洁服务是物业管理的最基本服务。校园环境卫生不仅是学生对学习和生活环境的基本要求，也是学校形象和面貌的综合体现。因此，学校对环境卫生的要求要远高于其他物业服务对象对环境的要求。因此，作为为高校服务的物业公司要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，除了要引入相关质量标准，严格参照标准进行规范化、程序化地实施外；还要针对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等的特点进行操作。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求；活动结束后要进行场地清理，以满足常规使用的要求。

（二）公共设施设备的维修和维护

校园的公共设施设备是教学工作的基本保障。公共设施设备的维修维护要确立专业、规范、节约的管理目标，保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到：小修要及时，中、大修合理计划、及时上报，充分考虑成本和成效的统一。物业公司应按行业标准或教学需求，保障公共设施设备随时处于良好状态。

（三）教学服务及教学保障

在高校未实行物业管理以前，教学服务及教学保障属于学校的职责，这让本身主要履行确保教学质量的学校部门不得不分出精力来做教学后勤保障的一些琐事，极大地影响了教学质量的提高。实行物业管理后，物业公司需要承担和履行部分教学服务的职责。在具体操作中，根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。

（四）楼宇管理及公共秩序维护

校园内人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂给高校物业的安全管理带来难度，加之学生防范意识不足等原因。导致校园内极易发生各种安全事故突出。这就要求物业管理确立安全第一、规范操作、责权统一的理念。要将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重。因为，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。通过严谨、科学、规范的管理，辅以各种安全防护技术，确保校园内处于有序、安全、健康的状态。

（五）能源的节约管理

学校是一个庞大的系统工程。任何一点疏忽都会对国家造成巨大的损失——浪费国家资源、影响社会发展。高校物业管理应充分体现其管理效益，让学校后勤部门省心、省力的同时，节省开支。为此，要求对物业管理人员应做到：

1、保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。

2、维修人员认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。

3、保安人员认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，作到及时开启及时关闭，作好有关记录。

物业管理人员在做好自己的本职工作的同时，还具有对于广大师生，进行节约意识宣传的职责。例如：在特定的位置设置醒目的提示标语，提醒师生节约用水、用电；发动学生定期发放节约宣传材料；协助学校有关部门组织宣传活动（如：摄影比赛、征文比赛等）或组织学生参加公益宣传活动等；利用墙报、宣传栏、读报栏等，宣传党的方针政策，传播环保、免疫、节能等方面的信息，同过各种途径，倡导节约，反对浪费；组织宣传节约小窍门等。

（六）学生公寓的管理措施

高校是高级知识分子的集中地，他们相对来说对物质生活与精神生活的要求比较高，面对高素质高要求的群体，学生公寓物业管理要突出文化氛围和艺术品味。公寓管理是学生管理体系的一个重要组成部分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。物业管理应根据校区学生公寓的实际情况，制定出符合现代学生公寓管理的高标准的服务与管理制度，在日常的服务之中实现公寓管理的规范化、制度化与科学化，使之真正实现管理育人、服务育人、环境育人的功能，为创造优美、整洁、安静和奋发向上的成才环境。

（七）图书馆管理

图书馆是学生吸允知识的场所，图书馆环境直接影响到师生的学习情绪和效率。因此，对这个区域的物业管理应十分重视。图书馆对物业管理的基本要求是：安静、整洁、设备完好。这就要求物业公式从楼宇到设备维修，从环境的保洁到治安，都以一种新颖的物业形式来保障。图书馆作为特殊类型的物业，图书馆管物业理者应在保洁、保安等日常管理里的同时，多注意设备的维护和维修，并将消防工作是重点，加强消防管理。

四、提高高校物业管理水平的建议

高校物业管理不同于一般的小区管理。它不仅为学校房产物业提供管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通的健康、开放的工作、学习和生活的环境。鉴于当前高校对物业管理的新要求，提高物业管理水平迫在眉睫。

（一） 引入竞争机制，促进高校物业管理公司发展

目前高校物业管理的水平和专业物业公司的水平存在大差别，他们占据着高校物业管理的绝大部分市场。但竞争机制是市场化的一种重要手段，是企业改革发展的动力。因此，为了促进高校物业管理水平的提高，学校后勤部门应积极吸纳社会上有实力的优秀专业物业管理公司参和到学校物业管理中来。通过竞争提高学校后勤物业管理公司的服务质量。使其尽快朝着专业化、规范化、科学化的道路上发展。

（二）加强物业管理队伍建设，提高管理专业化水平

目前，物业人员的基本素质大部分不适合高校物业管理的需求。一方面，学校后勤物业管理公司由学校总务处转型而来，人员专业素质不高，缺乏专业的物业管理知识；另一方面，社会上的物业公司，其人员大部分是从社会上招聘而来的，人员素质参差不齐，且流动性较大，人员不稳定。因此要想提高高校物业管理水平，一个重要的方面就是全面普及物业管理知识和高校物业管理的特殊要求，采取送出去或引进来的方式，从上到下进行系统的培训。和此同时在选聘员工时严格把关，使员工朝着年轻化、知识化的方向发展。只有物业管理队伍素质得到全面提高，才能提高物业公司的服务水平，增强物业公司管理的专业化程度。

（三）健全各项管理制度，加快后勤物业管理的规范化

制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校后勤部门首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并严格落实实施。在制度的建立上多征求师生的意见，在执行上接受学校和广大师生的监督。多和师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注重收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。

物业公司管理的是物，但服务对象却是人。物业管理的好坏，取决于服务对象的满足度。加强和服务对象的沟通，反馈服务质量的意见是提高物业管理水平的一种重要途径。高校物业管理有着有别于其他物业管理的非凡性，它承载着一定的教育功能。在高校物业管理中，让部分大学生参和到物业管理中来，一方面有助增强他们的社会实践经验。另一方面可以加强和服务对象——广大师生的沟通，提高物业服务的质量；另一方面，可以给贫困家庭的大学生提供一些打工的机会，给以他们关爱。让高校物业管理公司和广大师生一起共建一个和谐的校园。

 

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